Occupation illégale de piscine privée : quels recours pour les propriétaires ?

Chaque été, de nombreux propriétaires de piscines privées et résidences avec bassins sont confrontés à un problème croissant : des personnes non autorisées accèdent à leurs piscines privées. Ce comportement illégal soulève non seulement des enjeux de sécurité et de tranquillité, mais pose également des questions juridiques. Par exemple, qualifier ces intrusions de « squat » n’est pas tout à fait exact.

Un phénomène en recrudescence

Au fil des étés, l’occupation illégale des piscines privées se multiplie, en particulier dans le sud de la France. Des individus profitent de l’absence des occupants pour accéder temporairement à ces équipements de loisir. À Toulouse par exemple, un cas récent a fait grand bruit : un individu, en profitant d’une piscine privée, s’est gravement blessé et est devenu tétraplégique. Il a alors intenté une action en justice contre la copropriété pour négligence dans l’entretien de la piscine. Le plaignant se fondait sur l’obligation d’entretien et la responsabilité du propriétaire en cas de dommage survenant sur sa propriété (article 1244 du Code civil et article 14 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965).

Toutefois, qualifier ces intrusions de « squat » est souvent inexact. En effet, même si ces intrusions relèvent d’une occupation non autorisée, le terme « squat » est généralement réservé à l’occupation prolongée d’un logement ou d’un espace vide sans droit légal, ce qui n’est pas le cas de l’usage temporaire d’une piscine.

Qu’est-ce qu’un squat ?

La définition juridique du squat

En droit français, le terme « squat » désigne l’occupation d’un bien – généralement un logement – par une ou plusieurs personnes s’étant introduites par effraction, tromperie, menace ou violence. Pour qu’une occupation soit qualifiée de squat, deux conditions essentielles doivent être réunies :

• L’introduction et le maintien dans le bien d’autrui à l’aide de manœuvres, menaces, voies de fait ou de contrainte.
• Une intrusion dans le domicile d’autrui. Ici, la notion de domicile doit être entendue au sens de l’article 226-4 du Code pénal, c’est-à-dire comme le « lieu où une personne, qu’elle y habite ou non, a le droit de se dire chez elle, quel que soient le titre juridique de son occupation et l’affectation donnée aux locaux ».

Pourquoi l’occupation d’une piscine n’est pas un squat au sens strict ?

Dans le contexte des piscines privées, bien que l’accès soit non autorisé, les conditions qui caractérisent un squat ne sont pas réunies :

• Absence de contrainte : Les intrus n’utilisent généralement pas de menaces ou de violence pour pénétrer dans la piscine. Leur présence se limite souvent à une utilisation temporaire, sans installation forcée.
• Non-intrusion dans le domicile : Une piscine n’est pas considérée comme un domicile au sens pénal. Elle constitue un équipement de loisir et non un lieu de résidence.

Cette utilisation temporaire, bien qu’illicite, ne répond pas entièrement aux critères juridiques d’un squat. Le terme approprié serait plutôt « occupation illégale » ou « usage non autorisé de la piscine ». Cette distinction est cruciale, car le régime juridique applicable aux squats de logements, avec toutes ses implications en matière d’expulsion et de droit au logement, ne se transpose pas directement aux piscines.

UTSI : Une solution pour assurer la sûreté de votre piscine

Dans le cadre d’un bail, l’obligation de garantir une jouissance paisible des lieux incombe au bailleur, qui doit assurer au locataire un usage serein et conforme de son logement. En copropriété, ce principe se traduit par le droit de jouissance privative défini dans le règlement, garantissant que chaque résident puisse profiter de son lot et des parties communes sans ingérence. Or, l’occupation illégale des piscines privées ne pose pas seulement des problèmes d’entretien : elle crée également des nuisances, perturbe la tranquillité des locataires et peut générer des situations d’insécurité. En effet, des intrus qui ne partent pas lorsqu’on leur demande de quitter les lieux peuvent avoir des comportements menaçants compromettant ainsi la sécurité et la jouissance paisible des parties communes.

Face à ces enjeux, il est essentiel d’agir rapidement pour protéger vos installations et garantir le droit de jouissance des copropriétaires. C’est là qu’intervient UTSI (Unité de Tranquillité et de Sûreté de l’Immobilier). Dès ce mois de juin 2025, UTSI propose un service complet dédié à la sécurisation des piscines en copropriété :

• Surveillance et contrôle des accès ;
• Interventions rapides sur appel en cas d’incident ;
• Campagnes de sensibilisation…

Grâce à ces solutions, l’UTSI aide non seulement à protéger les installations de la copropriété mais également à maintenir un climat de tranquillité en garantissant que chacun puisse jouir de ses espaces communs en toute sécurité.